Rotation im Gutachterwesen – Unabhängigkeit, Qualitätssicherung und sichere Prozesse, statt überbordende Bürokratie

In den vergangenen Jahren mehren sich die Forderungen nach einer strengen Rotation im Gutachterwesen der Banken, so z.B. mit der EBA GL LOAM, der NPL Guideline und der MaRisk. 

Dabei gerät der Fokus der Aufsicht unseres Erachtens einseitig auf eine anzustrebende Rotation der im Bewertungsprozess involvierten Gutachter. Wichtiger und in der Sache zielführender sind 

• die Sicherstellung der Qualifikation und Unabhängigkeit der Personen, die die Bewertungen durchführen sowie 
• funktionierende Prozesse im Qualitätsmanagement und der Informationsbereitstellung zwischen Auftraggeber und Gutachter, 

zu denen die europäische und nationale Regulierung ohnehin bereits langjährig zahlreiche Vorgaben macht. 

Es wird argumentiert, dass eine regelmäßige Rotation der Gutachter die Unabhängigkeit  sichern, Interessenkonflikte vermeiden und die Qualität der Gutachtenerstellung deutlich verbessern würde.. Zudem könne eine Rotation auch kognitiven Verzerrungen wie dem sogenannten „Confirmation Bias“ (Bestätigungsverzerrung) entgegenwirken. Dabei handelt es sich um die Neigung, Informationen so auszuwählen und zu interpretieren, dass bestehende Annahmen bestätigt und widersprüchliche Informationen ignoriert werden.

Eine Rotation von Gutachtern kann grundsätzlich einen frischen Blick auf die jeweilige Immobilienbewertung ermöglichen und helfen, Denkmuster zu hinterfragen. Gleichzeitig ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Verlust von objektspezifischem Wissen und historischer Einordnung durch häufige Wechsel auch neue Risiken für Fehleinschätzungen mit sich bringen kann.

Vor diesem Hintergrund erscheint es sachgerechter, bestehenden Anforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit sowie Qualitätsmanagementprozessen eine größere Bedeutung beizumessen, ohne die Vorteile der Kontinuität aufzugeben.

Unabhängigkeit

Gutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke arbeiten in Deutschland häufig im Angestelltenverhältnis bei den Kreditinstituten oder in Bewertungsgesellschaften, die teilweise von den Instituten gehalten werden. Die Gutachter sind in der Organisationsstruktur der Kreditinstitute unabhängig von Hypothekenerwerb, Kreditbearbeitung und Kreditvergabeentscheidung , ebenso verhält es sich mit den Bewertungsgesellschaften. Der überwiegende Teil dieser Gutachter ist durch HypZert zertifiziert. Die zugrundgelegten Bewertungsstandards fordern, dass der Gutachter nicht in einem verwandtschaftlichen, einem sonstigen rechtlichen oder einem wirtschaftlichen Verhältnis zum Darlehensnehmer stehen und kein eigenes Interesse am Ergebnis des Gutachtens haben darf. Dies wird organisatorisch bei den Kreditinstituten und den Bewertungsgesellschaften sichergestellt und regelmäßig aufsichtlich geprüft. 

Sicherstellung der Qualität durch HypZert

Grundlage der Zertifizierung durch HypZert ist eine langjährige Berufserfahrung in der Immobilienbewertung, weiterhin müssen mehrere Gutachten eingereicht werden, die intensiv geprüft werden.

Daran schließt sich einemehrteilige schriftliche Prüfung an. Ist man dann einmal zertifiziert, müssen die Gutachter jährlich 3 Tage fachspezifische Fortbildung nachweisen sowie regelmäßig Gutachten zur Überprüfung vorlegen. Bei einem dieser drei Tage Fortbildung handelt es sich um ein Update, in dem sämtliche relevanten Neuerungen der letzten 12 Monate zusammengestellt werden. Im Jahresupdate 2025 beispielsweise ging es um die Themen aktuelle rechtliche Rahmenbedingungen rund um das Mietrecht, um den Property Value, um ESG-relevante Anforderungen für die Bewertung, um das Thema Datenkompetenz in der Immobilienbewertung sowie über Überblicke über die Entwicklungen am Wohnungs-, Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilienmarkt 2024/2025. Zusätzlich bereitet HypZert diverse Bewertungsthemen sowie immobilienmarktspezifische Inhalte in Webinaren und Präsenzveranstaltungen auf. Allein im Jahr 2025 hat HypZert über 50 Webinare angeboten, die im Schnitt von rund 500 Gutachter/innen besucht wurden. Darüber hinaus beschäftigen sich 13 Fachgruppen mit Themen wie Auslandsmärkte/-immobilien, Baumonitoring, Büro/Co-Working, Einzelhandel, Energie & Umwelt, Hotel, Industrie, Landwirtschaft, Logistik, Sozialimmobilien, Wohnformen, Maschinen & Anlagen sowie KI. Die Ergebnisse dieser Fachgruppenarbeit werden in Studien zusammengefasst. Viele dieser Studien sind (weltweit) einzigartig und bilden wie die Qualifizierung und Zertifizierung durch HypZert den state of the art – weit über die Immobilienbewertung hinaus.

Qualitätssicherung in den Kreditinstituten

Neben diesen Vorgaben und Rahmenbedingungen zur Unabhängigkeit und fachlichen Qualifizierung der Gutachter gibt es auch auf der Bankenseite zahlreiche organisatorische Aspekte, die zur Unabhängigkeit und Qualitätssicherung beitragen. So gilt in Banken immer (mindestens) das Vier-Augen-Prinzip. D.h. eine qualifizierte Person (i.d.R. zertifizierter Gutachter) prüft das Gutachten des Kollegen hinsichtlich der Ansätze, der Begründungen und des Gesamtergebnisses. Ab einem bestimmten Volumen prüft i.d.R. noch eine weitere Person das erstellte Gutachten. Im Rahmen der nationalen und europäischen Bankaufsicht sind die Gutachten Gegenstand von Prüfungen z.B. im Rahmen von Deckungsprüfungen, §44KWG-Prüfungen oder anlassbezogenen Prüfungen. Ferner erfolgen bankinterne Prüfungen, z.B. durch die interne Revision. 

Banken arbeiten zudem regelmäßig mit Software, die seit vielen Jahren am Markt etabliert und bewährt ist, in der Regel auch nach ISO 27001 zertifiziert und damit ebenfalls eine hohe Qualität sicherstellt. 

Datenqualität

Zusätzlich hat sich die Datenlage in den letzten 10-15 Jahren deutlich verbessert. Zum Beispiel die von vielen genutzten Daten der vdpResearch sind ein qualitativ hochwertiger Baustein: Datenbasis ist die vdp-Transaktionsdatenbank, in die fast 700 Banken einliefern. Die Daten werden quartalsweise, teilweise sogar monatlich aktualisiert. Im Laufe des Jahres 2026 wird vdpResearch auf Basis dieser Transaktionsdatenbank gemeinsam mit der Deutschen Bundesbank einen Gewerbeimmobilienindex veröffentlichen, so dass höchste Qualität unterstellt werden kann. Darüber hinaus arbeitet vdpResearch daran, KI-unterstützte Tools wie vdpVerifAI zur Qualitätssicherung zu erstellen, ein Plausibilisierungstool, welches ebenfalls zur Qualitätssicherung beitragen wird.

Wichtig für eine hohe Qualität und Unabhängigkeit der Bewertung sind die Prozesse und die bereitgestellten Daten für den Gutachter. Der Gutachter muss ein Verständnis erlangen, mit welchen Chancen und Risiken das Objekt im Markt positioniert ist. Hierzu zählt eine detaillierte Kenntnis der mietvertraglichen Vereinbarungen ebenso wie eine Kenntnis von erforderlichen und geplanten Investitionsmaßnahmen. Die Wechselwirkung zwischen beiden Punkten gilt es, über einen mehrjährigen Zeitrahmen zu beobachten, zu beurteilen und auch in der Bewertung angemessen zu beschreiben und zu berücksichtigen. Diese Stetigkeit in der Beurteilung der wirtschaftlichen Einflussparameter eines Objektes, sowohl auf der Ertrags- als auch auf der Kostenseite ist für eine verlässliche Bewertung essentiell, geht bei einer fortgesetzten Rotation aber verloren.

Rotation: Stetigkeit in der Objektanalyse geht verloren

Die Rotation würde sich dann negativ auf die Qualität der Gutachten auswirken, also genau das Gegenteil der eigentlich gewünschten Risikominimierung bewirken. Denn für qualitativ hochwertige Gutachten ist die langfristige Beobachtung während des Lebenszyklus der Immobilie ein fachspezifisches Know-how, erforderlich. 

Es ist gerade im Sinne einer vorsichtigen und nachhaltigen Bewertung, dass der verantwortliche Gutachter die Historie des Objekts kennt und weiß, wann z.B. Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen durchgeführt wurden, welche langfristigen Pläne die Eigentümer verfolgen und wie sich das Objekt im jeweiligen Markt verhält.

Der Fokus sollte vielmehr statt einer ständigen Rotation im Gutachten auf eine weitergehende Auseinandersetzung und Argumentation der Kennzahlen des Bewertungsobjektes mit Vergleichsobjekten liegen, um einen transparenten Marktvergleich für jedermann im Gutachten zu dokumentieren.

Rotation verursacht weiterhin erheblichen Mehraufwand für das Institut, Prozesse werden komplexer und damit ineffizient und Kommunikationswege gehen verloren. 

Fazit

Zusammenfassend wird durch die bestehenden Vorgaben zur Unabhängigkeit und fachlichen Qualifizierung der Gutachter sowie die herangezogenen Bewertungsstandards ein tragfähiges Fundament geschaffen, um eine hohe Qualität von Wertgutachten sicherzustellen. 

Es erscheint daher sachgerecht, neben personellen Maßnahmen insbesondere die bestehenden Qualitäts- und Kontrollmechanismen sowie die Daten- und Prozessqualität weiter zu stärken, um sowohl strukturelle als auch kognitive Risiken angemessen zu adressieren. Eine pauschale Rotation würde demgegenüber tendenziell zu höherer Komplexität und zusätzlichem Aufwand führen, ohne dass ein klarer Mehrwert für die bereits hohe Qualität in der kreditwirtschaftlichen Immobilienbewertung erkennbar ist.

Die Banken verfügen über etablierte Verfahren zum Risikomanagement und haben deren Wirksamkeit in der Vergangenheit unter Beweis gestellt. Es stellt sich die Frage, inwieweit weitergehende Vorgaben zur Rotation auf belastbaren empirischen Erkenntnissen beruhen und ob sie in einem positiven Verhältnis zu ihrem potenziellen Nutzen stehen.