Wie Sie sicher bereits über die Presse mitbekommen haben, hat die BaFin einen Vorschlag zur Novellierung der BelWertV veröffentlicht. Unser Hauptgesellschafter und Ansprechpartner in allen Beleihungswertfragen, der vdp (Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V.), hat sich in den vergangenen zwei Jahren für eine zeitgemäße Novelle der BelWertV stark gemacht. Doch leider fiel der Vorschlag nicht so aus wie erwartet. Lesen Sie mehr zur Positionierung des vdp, die wir als HypZert uneingeschränkt unterstützen.

Konsultation zur Novellierung der BelWertV

Die BaFin hat einen Vorschlag zur Novellierung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) zur Konsultation veröffentlicht. Die Änderungen der Beleihungswertermittlung sind Bestandteil der sog. Ersten pfandbriefrechtliche Änderungsverordnung und können unter folgendem Link eingesehen werden:

https://www.bafin.de/SharedDocs/Downloads/DE/Konsultation/2020/dl_kon_14_20_MaRisk_Stellungnahme_Deutsche_Kreditwirtschaft.pdf?__blob=publicationFile&v=3

Neben der BelWertV sollen Änderungen in einigen weiteren pfandbriefrechtlichen Verordnungen vorgenommen sowie eine neue Pfandbriefrechtliche Meldeverordnung (PfandMeldeV) erlassen werden.

Der vdp hat sich in den vergangenen zwei Jahren für eine Novelle der BelWertV stark gemacht, Weiterentwicklungen mit der BaFin diskutiert und konkrete Änderungsvorschläge eingebracht. Auch die Deutsche Kreditwirtschaft (DK) hat sich dieser Initiative angeschlossen. Der Schwerpunkt lag auf der Anpassung der Methodik der Beleihungswertermittlung an langjährige Entwicklungen, sowohl am Immobilienmarkt als auch technisch mit Blick auf die Digitalisierung. Diese Chance wurde leider von der BaFin nicht ergriffen, was der vdp sehr bedauert. Der vdp ist sehr unzufrieden mit der zur Konsultation gestellten Novellierung. Viele der von der BaFin vorgeschlagenen Änderungen erschweren die gängige Praxis, da sie entweder den ohnehin großen Dokumentations- und Rechercheaufwand der Beleihungswertermittlung
weiter erhöhen oder zu niedrigeren Beleihungswerten führen. Vergegenwärtigt man sich, dass der Beleihungswert in der bisherigen Methodik stets als eine stabilisierende Säule des Pfandbriefes sehr wirkungsvoll war und selbst in extremen Marktphasen wie der Finanzkrise in den Jahren nach 2008 kaum Anpassungsbedarf bei Beleihungswerten bestand, muss die Frage aufgeworfen werden, warum die BaFin nun diese Verschärfungen einbringt.

Der Entwurf enthält eine Vielzahl auch sehr kleinteiliger Änderungen. Im Folgenden soll lediglich auf einige besonders gravierende Aspekte eingegangen werden.

Kritikpunkt 1: Mindestkapitalisierungszinssätze

Die größte Kritik richtet sich gegen die Berechnungsparameter und hier vor allem gegen die Mindestkapitalisierungszinssätze. vdp und DK hatten sich für eine moderate Absenkung der Mindestkapitalisierungszinssätze sowie eine Erweiterung der Ausnahmeregelung für erstklassige Immobilien eingesetzt. Es wäre aus Sicht des vdp ohne weiteres vertretbar, die Mindestsätze für die Mehrzahl der Assetklassen um jeweils einen Prozentpunkt auf 4% bei Wohn- und 5% bei Gewerbeimmobilien zu reduzieren. Damit wären immer noch nicht ansatzweise die heutigen Marktzinssätze erreicht. Der Sicherheitspuffer wäre also weiterhin sehr auskömmlich. Die Marktstrukturen haben sich in den vergangenen Jahren grundlegend und dauerhaft verändert, auch das seit mehr als einem Jahrzehnt andauernde Niedrigzinsumfeld trägt dazu bei.

Der Entwurf sieht nun lediglich eine Erweiterung der Ausnahmeregelung (Absenkung des Mindestzinssatzes um max. 0,5%) auch auf erstklassige Wohnimmobilien sowie Lager-/Logistikimmobilien vor, die Mindestzinssätze selbst wurden dagegen nicht verändert. Die schon seit Jahren hohen Abstände zwischen Markt- und Beleihungswerten – für Gewerbeimmobilien in guten und sehr guten Lagen beträgt die Differenz der beiden Werte mittlerweile über 50% – bleiben somit erhalten. Für einige Objekte erhöhen sie sich sogar aufgrund weiterer Verschärfungen der Verordnung. Bei der Refinanzierung über Pfandbriefe kommt hinzu, dass vom Beleihungswert nur 60 Prozent für die Pfandbriefdeckung herangezogen werden dürfen. Mit Sicherheits- und Nachhaltigkeitserwägungen lassen sich derartige Differenzen kaum noch rechtfertigen.

Kritikpunkt 2: Statistische Bewertungsverfahren

Die Verankerung der Nutzung statistischer Bewertungsverfahren in der BelWertV war ein weiterer Vorschlag von vdp und DK. Zwar wurde dieser aufgegriffen, nicht zu verstehen ist jedoch die Beschränkung auf den Kleindarlehensbereich. Eine Nutzung muss sich nach Ansicht des vdp an der Datenverfügbarkeit und -qualität orientieren und nicht an einer willkürlich gesetzten Kleindarlehensgrenze.

Kritikpunkt 3: Kleindarlehensgrenze

Der Entwurf sieht eine Anhebung der Kleindarlehensgrenze von 400.000 auf 500.000 Euro vor, 600.000 Euro wären nach Ansicht des vdp und der DK durchaus überlegenswert. Die neue Kleindarlehensgrenze von 500.000 Euro berücksichtigt immer noch nicht die Realitäten auf vielen regionalen Wohnungsmärkten.

Kritikpunkt 4: Bewirtschaftungskosten

Die BelWertV sieht bislang vor, dass bei der Bewertung von Ertragsimmobilien Bewirtschaftungskosten in Höhe von mindestens 15% bezogen auf den Rohertrag abgezogen werden müssen. Die BaFin plant nun, das Modernisierungsrisiko und die nicht-umlegbaren Betriebskosten aus dem 15%-Mindestansatz herauszunehmen, so dass diese noch zusätzlich abgezogen werden müssten. Niedrigere Beleihungswerte sind für viele Immobilien die Folge.

Kritikpunkt 5: Administrativer Aufwand bei der Wertüberprüfung

Laut Entwurf soll bei den Banken ein jährlicher Überprüfungsmechanismus der Grundlagen für die Beleihungswertermittlung etabliert werden. Der jetzige Formulierungsvorschlag geht weit über die Anforderungen der CRR hinaus und widerspricht somit der BaFin-seitigen Begründung für diese Änderung, damit eine Anpassung an die CRR bezwecken zu wollen. In Summe steht für die Banken ein massiver Mehraufwand in der Administration zu befürchten. vdp und DK werden im Rahmen des Konsultationsverfahrens deutliche Kritik an den Vorschlägen üben, fundiert Stellung nehmen und Lösungsmöglichkeiten aufzeigen. Es bleibt zu hoffen, dass sich die BaFin den Argumenten gegenüber offen zeigt und doch noch eine BelWertV-Novellierung erreicht werden kann, die für die nächsten Jahre eine solide und gegenwartstaugliche Bewertungsmethodik bietet, innerhalb der das nachhaltige Marktgeschehen adäquat abgebildet werden kann.

vdp-Kontakt:
Annett Wünsche
Bereichsleiterin Immobilienbewertung
Tel.: 030 20915 430
E-Mail: wuensche@pfandbrief.de

Matthias Fischer
Manager Immobilienbewertung
Tel.: 030 20915 450
E-Mail: fischer@pfandbrief.de