Die 11 häufigsten Fehler in der kreditwirtschaftlichen Wertermittlung (Teil 2) 

Als Deutschlands größte Zertifizierungsstelle für Immobiliengutachter überprüfen wir jährlich hunderte Markt- und Beleihungswertgutachten, um die hohe Qualität unserer Zertifizierung stetig zu sichern.  

Bei der Überprüfung der eingereichten Gutachten fallen einige Fehler immer wieder auf. Im Folgenden lesen Sie den 2. Teil der 11 häufigsten “Fallen”: 

6. Es wurden veraltete Grundbuchdaten verwendet. 

Die Informationen aus dem Grundbuch sind hinsichtlich Wertrelevanz zu würdigen und im Gutachten darzulegen. Der Grundbuch-Auszug sollte ausreichend aktuell sein. Ein Aktualitätsnachweis des Grundbuchamtes wird ebenfalls als ausreichend gewertet. 

7. Die markübliche Miete aus dem Marktwert wurde auch im Beleihungswert angesetzt.  

Die marktübliche Miete entspricht nicht in jedem Fall auch der nachhaltigen Miete gemäß BelWertV. Hier sollte der Gutachter die Ansätze sorgfältig prüfen, nachvollziehbar im Gutachten darlegen und sich grundsätzlich an § 10 BelWertV halten: 

(1) Bei der Ermittlung des Rohertrags darf nur der Ertrag berücksichtigt werden, den das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann. Liegt die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten Miete, ist im Regelfall die vertraglich vereinbarte Miete anzusetzen. Die Mietfläche entspricht der vermietbaren Wohnfläche bei wohnwirtschaftlicher Nutzung oder der dauerhaft vermietbaren Nutzfläche bei gewerblicher Nutzung. Bei verschiedenen Nutzungsarten sind die anteiligen Erträge getrennt darzustellen. Umlagen, die vom Mieter oder Pächter zur Deckung von Betriebskosten zu zahlen sind, sind nicht zu berücksichtigen. 

(2) Im Falle von Hotel-, Klinik-, Pflegeheim- oder einer vergleichbaren Nutzung sind die daraus resultierenden Roherträge nach Absatz 1 auf der Basis vorsichtig angenommener, durchschnittlich erzielbarer Umsätze pro Zimmer oder Bett herzuleiten. 

(3) Bestehen strukturelle oder lang andauernde Leerstände, ist besonders zu prüfen, ob aufgrund der jeweiligen Marktlage eine Vermietung überhaupt oder zu den angesetzten Mietpreisen in absehbarer Zeit noch zu erwarten ist. 

8. Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag werden falsch angegeben. 

Laut § 4 (1) ImmoWertV ist der Qualitätsstichtag „der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht.“ Somit entspricht der Qualitätsstichtag in den meisten Fällen dem Wertermittlungsstichtag. 

Jedoch heißt es weiter: „es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.“ Dies ist zum Beispiel bei im Bau befindlichen Objekten gegeben. Hier kann der Qualitätsstichtag auch der Tag der Fertigstellung sein. In einem Gutachten sollte in diesen Fällen sowohl der Wertermittlungsstichtag als auch der Qualitätsstichtag erkenntlich sein. 

9. Das Gutachten wurde nicht unterschrieben bzw. signiert

Beleihungswertgutachten sind immer vom Ersteller digital bzw. analog zu unterschreiben bzw. zu signieren

10. § 13 BelWertV wurde nicht beachtet. 

§ 13 BelWertV bezieht sich auf die Ermittlung des Ertragswertes in besonderen Fällen und wird häufig in den Gutachten nicht berücksichtigt. Er beinhaltet folgende Vorgaben: 

(1) Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach § 9 Abs. 2 kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage, so ist als Ertragswert des Beleihungsobjekts abweichend von § 8 Abs. 3 nur der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist in diesem Fall um die gewöhnlichen Kosten zu mindern, die aufzuwenden wären, um das Grundstück vergleichbaren unbebauten Grundstücken anzugleichen. Gewöhnliche Kosten im Sinne des Satzes 2 sind insbesondere die Abbruchkosten für die baulichen Anlagen. 

(2) Bei einer Restnutzungsdauer der baulichen Anlage von weniger als 30 Jahren ist auch der Anteil des Bodenwerts am Ertragswert auf die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage zu kapitalisieren oder es müssen die Abbruchkosten der baulichen Anlage ermittelt, ausgewiesen und vom Ertragswert abgezogen werden. 

(3) In Fällen, in denen der Bodenwert mehr als die Hälfte des Ertragswerts ausmacht, sind im Gutachten die bei der Ermittlung des Bodenwerts zugrunde gelegten Annahmen zu begründen und die Voraussetzungen für eine Ersatzbebauung und die dafür gegebenenfalls notwendigen Aufwendungen besonders darzulegen. 

11. Es wurden keine Aussagen zur Marktlage und Konkurrenzsituation getroffen. 

Die Beschreibung der Marktlage im Gutachten ist für alle Immobilienarten wichtig und gem. § 5 BelWertV auch gefordert. Zum einen sollte hier auf Angebot und Nachfrage der Immobilienart am Markt, auf die Marktmieten eingegangen werden. Eine gute Recherche ist Grundvoraussetzung, um die zu bewertende Immobilie im Markt richtig einzuordnen und um nachvollziehbar zu prüfen, ob die Ist-Mieten des Objektes marktüblich für den Marktwert und nachhaltig für den Beleihungswert sind.  

Zum anderen ist bei einigen Immobilien auch ein Augenmerk auf die Konkurrenzsituation zu legen. Dies ist besonders wichtig bei Management-/Betreiberimmobilien. Die ausführliche Analyse der Markt- und Konkurrenzsituation dient zur Bestimmung einer nachhaltigen Miete. 

Weitere News