Die Anwendung des Beleihungswertes ist in Deutschland weit verbreitet. Bis vor wenigen Jahren wurde diese Methodik überwiegend nur von Pfandbriefbanken angewandt. Heute zeigt sich, dass der Beleihungswert nach BelWertV zunehmend auch in Kreditinstituten Anwendung findet, bei denen die Emission von Hypothekenpfandbriefen nicht im Fokus steht. Die rechtlichen Grundlagen bilden hierfür das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Nach § 16 (1) PfandBG ist die als Grundlage für die Beleihungswertfestsetzung dienende Wertermittlung von einem unabhängigen Gutachter bzw. einer Gutachterin vorzunehmen.
Weiter heißt es, dass diese Gutachter „über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen” müssen. HypZert zertifizierte Gutachter/innen erfüllen diese Voraussetzung.
Deutschlands größte Zertifizierungsstelle für Immobiliengutachter, die HypZert GmbH, überprüft jährlich hunderte Markt- und Beleihungswertgutachten, um die hohe Qualität stetig zu sichern. Dieser Qualitätsanspruch hat der Zertifizierung ihr hohes Ansehen verliehen.
Bei der Überprüfung der eingereichten Gutachten fallen einige Fehler immer wieder auf. Wir haben die 11 häufigsten “Fallen” im Folgenden gesammelt:
1. Die Baukosten wurden nach NHK2010 angesetzt und nicht regionalisiert.
Entsprechend § 16 (1) BelWertV sind zur Ermittlung des Werts der baulichen Anlage die aus Erfahrungssätzen abzuleitenden Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit anzusetzen (Herstellungswert). Die angesetzten Herstellungskosten müssen regional und objektspezifisch angemessen sein.
2. Die Modellkonformität in der Marktwertermittlung wird nicht beachtet.
Modellkonformität bedeutet, dass bei der Verwendung von Bewertungsparametern im Rahmen der Wertermittlung das gleiche Modell anzuwenden ist, wie es bei der Ableitung der relevanten Bewertungsparameter zugrunde gelegt wurde. Wird zum Beispiel ein Liegenschaftszins im Gutachten verwendet, der vom Gutachterausschuss (GAA) ermittelt wurde, ist vom Gutachter zu prüfen, in welchem Modell dieser ermittelt wurde. Das gleiche Modell ist dann auch für die Berechnung im Gutachten anzusetzen, z.B. hinsichtlich der BWK etc.
3. Das Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen.
Zur Beurteilung der Auswirkungen einer Baulast auf den Sach- bzw. Ertragswert ist es grundsätzlich notwendig, sich Kenntnis über den Inhalt des Baulastenverzeichnisses zu verschaffen und dies nachvollziehbar zu dokumentieren. Eine Erleichterung gibt es nur im Kleindarlehensbereich. Jedoch muss dies bei Anwendung in der Wertermittlung nachvollziehbar dokumentiert werden.
4. Altlasten wurden nicht geprüft.
Vor Ort bzw. aus den zur Verfügung gestellten Unterlagen hat der Gutachter die Aufgabe, zu prüfen und zu dokumentieren, ob es einen Verdacht auf Altlasten gibt. Sollte ein Verdacht bestehen, ist dies im Gutachten darzulegen und entsprechend zu berücksichtigen.
5. Die Kosten für Instandhaltungsstau/Modernisierungsstau wurden diskontiert.
Kosten für einen Instandhaltungsstau/Modernisierungsstau sind im Beleihungswert nicht zu diskontieren. Diese Kosten sind immer mit ihrem nominalen Wert anzusetzen.
6 weitere Fehler stellen wir Ihnen im nächsten Teil unserer Kurz-Serie vor.
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